房产知识|如何避免过度资本化

过度投资是一个术语，用于描述一个过程，即在最初的购买和改进上花在房产上的钱超过了房产的转售价值。换言之，在出售物业时，无法收回购买或装修时所花费的成本。

谈到投资物业，首先要避免随心所欲的购买，应该将投资物业视为一种交易，而不是开心就好（土豪请忽视）。你不应该只是因为喜欢它的某一个方面而购买投资物业，要全盘考虑，方方面面都是符合你的投资标准，才是可以入手的关键。

同样，在翻新或者改建时，不要因为你喜欢，就过度使用装修或改造，除非是可以极大的提升原有房屋价值。

经常有人在投资的时候不清楚自己到底想要的是什么，比如房产，有的人会在同一个小区买不止一套房子，看起来像“楼王”，实际上是把鸡蛋都放在了一个篮子里。他们没有自己的打算，什么是长期的收益，只是愿意在自己的舒适区不断投资。

这个时候你就需要专业靠谱的房产中介帮你，因为他们可以把你带出舒适区。帮你全盘考量。

一个好的中介经纪人会带你去实地考察，可能离你住的地方比较远，也可能暂时看起来没有你先住的地方商业多，但那里很可能正在经历一个你不知道的房地产增长周期，而你现在居住的地方可能已经过了那个周期。

小贴士：如果你正在寻找中介经纪人，请直接联系我们。我们始终是你房产投资路上的小天使！

如果你想短期获利，并且现金流也不是那么充裕，则可以考虑能够短期出售，并且对既得利益要有合理的心理预期。

如果你想长期持有，那就要做好投资组合，比如长期持有土地，还是房子；你要打算投资未来十年还是二十年等等。

在这里大家要清楚一个事实：改造和过度装修并不适合每个人。虽然这个想法看起来很浪漫，但如果你不小心的话，旷日持久，它可能会使正在还房贷的你直接破产。

举个例子：有时候人们会以50万澳元的价格购买房产，花20万澳元进行翻新，然后在五年内以80澳万美元的价格出售房产。这里看起来挣了10万澳元。但他们没有意识到的是，无论如何，土地的价值都会比房子的价值长得快，并且真正升值的其实也只有土地。因此他们在经历了额外金钱和时间的投资之后，实际收益并有什么多大变化。并且，没有人敢保证按照自己的喜好所改造或装修的房屋，下一任买家也一定会喜欢，并支付更多的钱。

如果你执意要重新改造房屋，你需要有证据证明你的付出会带来回报。

如果你想买老房子改建，在买之前一定要做好准备，并且要做好数据收集。使用市场上或已经出售的其他物业进行比较，并询问你的中介：“如果我们进行了翻新，我们能得到与周边出售物业差不多的回报吗?” 如果在进行了大量数据收集比较，已经度市场精准判断后，认定回报率可以达到预期，就可以放手一试。比如，以50万澳元的价格购买，花费30万澳元进行翻修，但两年内全部以100万美元的价格出售。这样的投资是值得的。

如果物业需要装修，你需要把这些装修的花费从将来出售的价值中减去，剩下的才是投资利润。或者将这些装修支出加在房屋购买的价值之上，以作为全部总成本。

这样可以帮助你比较你的房子的实际投资价值。

PS：如果你的装修或者改造任然需要贷款，贷款利息也是支出成本的一部分。