在澳洲买一手房跟国内有所不同，很多中国买家因为不了解澳洲的市场情况和购房流程，在购买的过程中会由于两国购房流程不同而产生许多的疑问。在国内买一手房，通常情况下大家都是直接去售楼中心跟开发商的销售代表购买，而在澳洲买一手房则是截然不同的。中介在此发挥着至关重要的作用。到底为什么呢？且听小编娓娓道来。
在澳洲，专业的地产中介对澳洲房产行业是非常了解的。在购房过程中，大部分地产中介都与多家开发商的销售团队签署了代理合同，因此客户可以一站式的把市场大部分一手的地产项目一览无余。这就减少了客户花大量时间和精力做市场调查。更便捷的是，如果中介了解了客户的具体购房需求，他们则会根据不同的需求，查找满足需求的项目，从而筛选合适的房型推荐给客户。由于成交后开发商会支付代理中介佣金，所以在这个过程中买家并不需要支付任何费用给中介，中介依法（PO Act）也不可以跟买家收取任何佣金。
说到这里，可能大家就有疑问了，通过中介购买一手房产是否会因为佣金的关系比个人直接找开发商购买要贵呢？事实上，在澳洲不管是通过中介买房还是与开发商直接交易，房子本身的价格都是一样的，该有的福利也不会因购买途径而改变。房产中介的存在是源于开发商对代理人的信任、依赖与推崇，以及市场的需求。对于开发商而言，代理中介是房产成交量的一大助力，大大提高了房地产销售量和成交效率。对于购房者来说，中介是房地产的百事通，任何关于房产的信息都会被他们收集归纳，并且免费推广给大众。所以通过不同途径购买的一手房项目，房价并没有任何变化。
为什么说买一手房一定要找中介呢？其实很多买家都不知道的是，通过中介购买的房产能得到很多开发商提供不了的增值服务。例如贺氏地产会在成交前期为买家制定最适合的购房计划以达到买家利益最大化。交易完成后，无论购房者是自住还是投资，都会提供相应的售后服务：协助购置家具、办理水电网业务或者帮买家管理投资的房产。由此看来，房产中介在购房流程中显得尤为重要，一家专业且靠谱的房产中介不但能全程一站式服务买家，帮助买家省时省力，又能精准找到适合的房产项目。
下面小编为大家讲解我们贺氏地产整理的购房流程和我们的服务标准，让大家能够深层次的了解您购房过程中应该享受到的专业服务。
第一步 了解澳洲环境和市场
澳洲的房产环境和市场与国内截然不同，购买任何房产之前，您首先应该了解整个澳洲的房产环境和市场。所以我们贺氏地产集团投资顾问的首要任务，就是先向您介绍澳洲房产投资的大环境，让您对澳洲的房产市场有一定的了解。
-悉尼歌剧院
澳洲每个州都有自己的州政府，在投资和政策方面都各有不同，我们会依次帮您分析在澳洲不同城市投资的优劣势。一说到澳洲大家就会想到墨尔本悉尼，近年来大量的投资让悉尼墨尔本房价飙升，投资成本大大增加，相比之下昆士兰州投资成本低、回报率高、房价稳定增长的投资优势就渐渐吸引了大家的注意力，很多墨尔本和悉尼还有海外的开发商都看中了高速发展的昆士兰州。昆士兰州政府近年来斥巨资大力发展黄金海岸和布里斯班的基础建设，让黄金海岸和布里斯班成为我们很多买家投资的首选。
说到这里，不得不提的就是万众瞩目的2018年英联邦运动会下个月即将在黄金海岸开幕了。黄金海岸近年来一直在准备迎接这场运动会，道路的升级和一些运动场所及购物中心的兴建，不仅仅给本地居民带来了不少的便利，同时也给房产增值奠定了基础。小编相信这次盛典将会让黄金海岸大大的提高在全球范围的知名度，吸引更多的投资并加速整个城市的发展。
-黄金海岸
第二步 了解不同房型的优劣势
除了澳洲的地产环境，我们还会帮您分析澳洲每一种房型的优劣势。很多买家由于对专业房产知识的了解有限，并不了解市场上不同房型的特点和优劣势，导致买家最后买到的并不是最适合自己的房产，或是没有满足自身对房产的需求，又或是无法达到预期的回报。所以我们认为您应该首先了解每种房型的优劣势，再结合自身的实际情况，才能买到最合适自己的房产，拥有最合理的房产投资组合。
-Waterpoint Apartment Display
第三步 了解您的购房需求
在了解了澳洲的环境、市场和不同房型的优劣势之后，我们接下来需要了解的就是您的购房需求。您的专属投资顾问会向您详细询问一些跟购房相关的问题，帮您建立私人的信息档案，例如您的家庭状况、资金状况、工作状况、已购置的房产、您对自住或者投资房产的期望值和您对房产的要求。这里想特别说明一下，我们之所以问您这些问题，并不是为了窥探您的隐私，而是希望可以更全面的了解您的住房需求和未来的规划，帮您考虑到所有可能的因素，给您最好的自住和投资方案。您的档案留在我们这里也是绝对安全的，只有您的专属投资顾问和他的上级领导才有权查看。即使您最后没有选到满意的项目，在未来我们也会在第一时间，将新的满足您需求的项目发给您参阅，以防止您错过任何最新的市场动态。
第四步 私人定制的投资方案
在全面了解您的购房需求之后，您的专属投资顾问会根据当下的市场，结合您的需求和未来的规划，给出具体的自住或者投资方案。我们通常情况下会给出您几个精心挑选的、符合您要求的项目的选择，您就可以初步的选择自己最心仪的项目。如果您对于我们筛选的项目不满意，我们将再次跟您沟通，具体化您的要求，进行重新筛选，并带您实地考察直至找到最完美的方案。此外，我们的办公室配有VR设备，能让您在办公室身临其境体验到很多不同的项目，高效的筛选项目为您节省大量的时间和精力。
第五步 实地考察项目
确定了最完美的方案之后，您的投资顾问将带您从虚拟的世界移步到现实世界中进行实地勘察，了解项目的真实情况，感受不同开发商的装修风格和配色以及用料的选择。在实地考察期间我们会帮您做好看房登记并在后期做项目对比。在这里小编要提醒大家，澳洲大部分的项目都是精装修的，几乎是拎包入住，所以买家们不需要过多担心装修费用。
-Marina Concurse 效果设计图
第六步 购房意向书（EOI）
当您选到了您最满意的开发商和自己心仪的房产之后，我们将帮您与开发商签订购房意向书。您将需要支付“小定金”向开发商申请保留您选中的房产，以防止在您考虑的期间被别的买家买走。购房意向书上面的内容将会被用来准备后期合同的签订，所以我们会多次提醒您将购买房产的买家的名字填写正确。此外您也需要填写您的律师信息，以便卖家律师将合同准备好后直接寄给您的律师进行审核。在这里小编要给大家科普一下，在澳洲购买房产时，买家和卖家都要有自己的代表律师，购买全程都需要律师参与，来帮您解读合同，从而确保您的所有权益。如果您没有熟知的律师我们可以给您推荐我们合作多年的靠谱的律师。一般情况下，您付了 ‘小定金’ 后会有几天的时间来考虑是否要卖家出合同，继续这笔交易，时间的长短视项目不同而定，我们建议您在确定意向的时候再去填写意向书，这样也避免申请后续的退款程序。
备注：
1：“小定金”一般是1000-5000澳币或房价的1%不等。不同的开发商的要求不同，“小定金”是打入开发商代表律师的信托账户，如果您最终决定放弃，这笔小定金是可以无条件全部退款的。
2：海外买家购买房产需要通过澳大利亚海外人士投资委员会（FIRB）的批准, 申请费目前为$5500。有一些项目已经申请了整个项目的FIRB，所以买家不再需要去申请FIRB, 而一些没有申请FIRB的项目，买家则需要自己申请。
等您确定要继续这笔交易之后，我们将会通知开发商准备购房合同，开发商的代表律师将根据您意向书填写的信息准备合同，并直接寄给您的代表律师。您的代表律师将帮您审阅合同，并跟您约定时间向您一一解释合同的重要条款。如果您不在澳洲境内或者不方便与律师见面，律师可以通过视频讲解合同，让您清晰的明白每一条重要的法案，并在了解合同内容情况下签订合同。如果买家同意签电子合同，那么需要您在签好后扫描发给您的律师；如果买家需要合同原件，我们则会帮您将合同邮寄回国，签字后原件寄回澳大利亚。当双方签订合同后，合同立即生效，生效时间即为合同日期。此外，您的代表律师将会留有一份合同的副本。
第七步 支付10%-20%首付
双方都确定签字之后，一般情况下您将有5天的冷静期，冷静期内您可以免责无条件退出合同。卖家通常都会给您7-14天的时间准备首付，一般情况下，本地买家的首付是房价的10%，海外买家的首付是20%。首付款项将会转入由政府监管的开发商合作的律师行的信托账户中，并由专人去做投资理财。交房之前所产生的利息将全部归买家所有、或者买卖双方各一半。开发商是没有权限直接动用您的这笔资金的，因此您的首付是绝对安全的。
在澳洲买期房跟在国内买期房的很大的一个区别在于，您的首付缴纳之后，您的期房就已经锁定，贷款或者剩余的首付都是在房子建好，成交的时候才需要缴纳，也就是说您只需要10%或者20%的首付就可以锁定您喜欢的房产，成交拿到房子的时候才需要开始还贷款或者缴纳剩余的房款。这也意味着您会有一段较长的时间准备后期的尾款。
备注：“小定”费用会者直接抵扣“大定”。
第八步 交房前准备
无论是现房还是期房，交房前都要做很多准备。如果您买的是期房，我们会提前半年到两年提醒海外买家准备现金交房。如果您是本地买家，且需要贷款，我们也会提前至少3个月带您咨询贷款经理，开始准备贷款。因为期房的合同是无条件成立的，没有贷款条例，如果您不提前做准备将有可能面对巨额的罚金。不过，别担心有我们全程跟进，我们会帮您计算好日期，最大程度的为您规避掉不必要的损失。
第九步 验房
如果您购买的是期房，在房产完工的前14天，开发商的代表律师会正式发出通知信给您的律师，通知您具体的交房时间。您可以委托专业验房师检查房屋或自行验房。我们可以推荐有经验的验房师给您，以最划算的价格和最优质的服务来保证您的房产完美无瑕。如果有任何房屋瑕疵问题，中介都将积极与开发商协调，监督开发商解决所有房屋问题。我们也会全程陪同您一起验房，帮您测量家电和家具的尺寸。验房后我们还会陪您购买家具家电，帮您争取到家具家电的最佳折扣，同时也会协助您布置新家。
第十步 交房
正式交房前，您的代表律师会帮您做一系列的调查，将与您房产相关的所有法律问题调查清楚，确保您的房产没有任何债务或者其他没有被告知的信息。律师也会给您一个成交预算，帮您估算成交预计需要的资金，发出成交付款通知书。您在交房日期前需将尾款转入您的律师的信托账户或是开发商律师行的信托账户中。交房当天由开发商律师和您的律师进行交房，您不需要出面。对于贷款购房的买家，将由银行和双方律师安排进行交房。
在交房时，您需要缴纳印花税。在澳洲买房的印花税，每一个州政府收的税率不同，具体数额由您代理律师进行核算。（您也可参考本公众号文章购房知识小课堂|印花税 了解印花税和计算方法）
第十一步 建立bill, 购买保险，购买家具
交房后，我们将全程陪伴您申请水电网，帮您预约电梯搬家或者帮您接收新购买的家电和家具。如果您需要的话，我们还会帮您购买房屋和屋内财产保险，在房屋遭遇意外损坏时降低损失。
-Marina Concurse Display
第十二步 委托房屋中介
如果您是投资房产，交房后需要出租，我们可以一站式继续为您服务，以最优惠的价格帮您管理您的投资房。无论分租还是整租，我们都可以帮您做出租管理。每年会定期对房屋检查，并且以照片和视频的形式发送房屋报告；我们会帮您和租客的签订合约，保证租客按时交租金，管理日常维修，保证房屋和屋内的设施没有被损坏。我们的宗旨是一站式的高质量服务，我们的每个房屋管家最多管理10套房屋，而不像传统房屋中介一个人管理50到100套房产的出租。
以上就是我们贺氏地产的购房流程和服务标准，欢迎各位监督并提出宝贵的意见。如果您对以上的流程有任何疑问，详情请咨询我们的投资顾问。感谢您一直以来的关注和支持，在此，小编祝愿所有买家都能在我们的帮助下选购到称心如意的户型。