购房知识小课堂|印花税

在澳洲置业跟国内一样，购买土地或者房产都必须要缴纳印花税。虽然大家对于印花税这个词并不陌生，但是澳洲的印花税跟国内的计算方法是不一样的哦。小编今天就带大家一探究竟，深入了解一下印花税。

印花税的起源

印花税 （Stamp Duty），在昆士兰州叫做转让税（Transfer Duty）。简单来说转让税是政府征收的众多税种的一种，是在法律上认可特定文件的税金，最初的时候是通过加盖印章来体现，所以叫印花税。在昆士兰州，转让税相关事宜最早是根据1894年的印花税法案（Stamp Act 1894）来管理的，后来被2001年的关税法案（Duties Act 2001）代替。由于我们贺氏地产目前主要代理的项目都是在昆士兰州，所以下文涉及到的所有转让税的税率等信息都是来源于昆士兰州官方网站的解读。

因为转让税这个词在很多不同类型的文件和交易都可以通用，所以税法中把它们细化到不同的交易：转让税、车辆登记税、保险责任税、公司信托税和土地持有税。根据您的具体交易情况，有时候可能同时需要交两笔税金。

在房产这一领域，根据法案要求，所有的土地或者物业销售都需要缴纳转让税， 也就是说在您出售，购买或者转让昆士兰州的土地、土地权及各类物业等财产时，就会产生转让税。实际应缴纳的转让税的计算基数是每一笔交易的应纳税金额，在昆士兰州应纳税金额通常是被转让的物业的市场价或者是交易价，两者之间更高的一个。这也就是说，即使在一笔房产或土地转让交易中您没有实际支付任何费用（例如父母赠予您的房产，从他们名下转到您名下）， 这个房产还是要按应纳税金额缴纳转让税。

我们何时需要支付转让税呢？

根据法案要求，所有的转让税是需要在房屋成交的30天内需要支付，但是大部分时候都是在房产或空地交割（settlement）的时候需要支付。如果您是贷款买房，大部分银行会要求您在交割的时候一并付清转让税。如果您是现金买房，卖家通常也是要求您在交割的时候付清转让税，因为法案中指明了买卖双方在转让税上都有共同的责任，但大多数情况下这笔费用都是买家支付。

转让税是怎么计算的呢?

下面的表格列出了非自住房产 （投资房产和空地在不同价格区间的一般转让税税率征收标准，计算基数就是我们前面讲过的应纳税金额：

小编提醒大家特别注意，上面的表格中列出的转让税不包括2016年10月1日起，海外人士购买任何类型的住宅用房地或空地都需支付3%的海外人士额外转让税（Additional foreign acquirer duty)。只要合同签署日期在上述日期之后的海外人士，都需要缴纳这笔额外的费用。以下我们为大家整理列出了有可能涉及这笔额外转让税的交易类型：

1. 房屋和公寓（包括动产）

2. 将要用于建造住宅或公寓的空地

3. 将要用于住宅开发的土地例如：小型单元房，土地分割再开发，还有其他将要开发的，有住宅用途的开发项目。

4. 翻新翻修或扩建的住宅用房。

5. 其他类型的住宅物业例如老年公寓和学生宿舍等，将视具体情况而定。

6. 海外人士额外转让税不适用于宾馆和汽车旅馆的土地。

读到这里，您可能会问海外人士是什么概念呢？官方的说法是海外个人、海外公司和海外信托的受托人。这里海外个人的意思是非澳洲公民或永久居民的个人。根据澳洲联邦政府1958年的移民法案（Migration Act 1958 ）规定，澳洲永久居民代表有澳洲永久居留签证的个人或者是有持有澳洲特殊种类签证并在澳洲生活的新西兰公民。海外公司的意思是所有在澳洲以外注册的公司或者海外人士控股权超过50%的澳洲注册的公司。海外信托的意思是它有至少50%的信托利益是海外个人、公司或海外信托受托人的信托利益。

如果您是上述的海外人士，您支付这笔额外转让税金额的责任开始于您签署符合条件的合约的日期。这也就是说如果您在签署前面列出的有可能涉及这笔额外转让税的交易合同的时候是海外人士，那么您就需要缴纳这笔额外的税金，即使您在合同日期之后不再是海外人士，这笔税金您还是需要缴纳。不过海外人士也一样有资格享受后面将要详细解说的自住房的优惠转让税率，有资格申请首次置业的房产和空地补助，但是所有的补助不适用于海外人士的额外转让税，这笔额外的费用永远都是以交易的应纳税金额另外计算的。如果交易的买家中有一定比例的买家是海外人士，则需计算出海外人士在此交易中占有的比例，然后在以此为基数计算出应缴纳的额外的转让税。

海外人士额外转让税的出现，是为了确保从政府的服务和基础设施中受益的住宅房产的海外持有者也能为此做出贡献，就像本地买家一样。

据可靠消息，昆士兰州政府已经明确表示希望今年7月1日起进一步增加这个税率至7%，不过此项政策还没有正式被通过，所以暂时还是按3%的额外税率缴纳。 记得2016年10月1日起，正式开始收取3%额外转让税之前，就有很多海外人士客户抓住了机会尽早购买，成功的避免了这笔额外的费用。小编会继续帮大家关注这件事情，一旦正式通过，一定会第一时间通知大家，大家一定要抓住机会，尽早联系我们，做好准备工作，合理避免不必要的额外转让税。

举例说明转让税的计算

下面我们举例说明一下，例1：如果您购买了位于昆士兰州某处售价约为365,400澳元的非自住房产，您的转让税税率如下：

您的转让税计算方式如下：

1,050澳元（前75,000澳元）

+ 10,164澳元（超过75,000部分的澳元为290,400澳元，税率为3.5%）= 11,214澳元

所以在例1中，澳洲公民或永久居民购买此非自住房产，应交转让税为11,214澳元。

如果您不是澳洲公民或永久居民，但是房产还是非自住房产，那么除了上述的11,214澳元的转让税以外还要交海外人士额外转让税，也就是应纳税金额的3%，那么您总共需要缴纳的转让税计算方式如下：

11,214澳元 + 10,962澳元（应纳税金额为365,400澳元，税率为3%）= 22,176澳元

所以在例1中，海外人士购买此非自住房产，应交转让税为22,176澳元。

政府有什么优惠政策吗？

虽然这笔转让税看起来金额不小，不过好在现在各个州都会有一些有条件的减免。在昆士兰州，这些减免主要是针对于自住类的房产交易、家族企业类交易、养老保险类的房产交易、慈善类交易、配偶之间的房产交易、遗产类交易等。想要得到减免或豁免也需要满足法案的相关条件和要求，例如自住类房产有一些减免的优惠政策，不仅适用于澳洲公民或永久居民，也适用于海外人士，关于自住类的优惠政策我们下面会详细解说。还有在一些特殊情况下转让税也是可以完全豁免的，例如您婚后将您配偶的名字加入您名下的房产上，或者如果原业主死亡，那么他（她）的配偶或家属以遗产方式获得的房产即可豁免转让税。

我们现阶段听到最多的应该就是自住类转让税的补助。下面我们举例详细讲解一下昆士兰州的转让税的税率。昆士兰州的自住类转让税补助有以下三种：自住房的优惠税率（Home Concession)，首次自住房补助（First Home Concession）和首次自住空地补助（First home Vacant Land Concession）。下面我们分别讲述一下三种补助的需要满足的条件和具体计算方式。

自住房的优惠税率

（Home Concession)

这项优惠政策不仅仅适用于澳洲公民或永久居民，也同样适用于海外人士。以公司名义买房不可以享受这个优惠，信托账户在特定条件下也可以享受这个优惠。我们这里主要以私人买家为例详细说明。如果您想享受下面表格里的自住房的优惠税率，您必须满足以下条件：

1. 在交割日期之后的1年内入住并把这套房产作为您的主要居住地。

2. 在入住前或者入住后1年之内不放弃这个房产的部分或者全部使用权和产权。这里的放弃包括卖出、转到他人名下、出租或者给其他人使用此房产的权利。

注：优惠税率不适用于用于非住宅用途的土地的任何部分。

自住房的优惠税率表

如果您满足上述条件，就可以享受以上表格里的自住房的优惠税率，根据这个优惠税率计算您补助后的实际应缴纳的转让税的金额。

前文例1中，365,400澳元的房产以非自住用途购买的话最终计算的结果是澳洲公民或永久居民应交转让税为11,214澳元，海外人士应交转让税为22,176澳元。

如果您这个房产用为自住房，那么您在满足前面列出的条件的情况下就可以享受这项优惠，根据上表的数据，自住房的优惠税金计算如下：

3,500澳元（前350,000澳元收取1%）

+ 539澳元（超过350,000部分的澳元为15,400澳元，税率为3.5%）

= 4,039澳元

所以在例1中，澳洲公民或永久居民购买自住房应交转让税为4,039澳元 。

如果您不是澳洲公民或永久居民，但是房产还是非自住房产，那么除了上述的4,039澳元的转让税以外还要交海外人士额外转让税，也就是应纳税金额的3%，那么您总共需要缴纳的转让税计算方式如下：

4,039澳元 + 10,962澳元（应纳税金额为365,400澳元，税率为3%）= 15,001澳元

所以在例1中，海外人士购买此非自住房产，应交转让税为15,001澳元。

首次自住房转让税补助

（First Home Concession）

这项补助是在前面的自住房优惠税率的基础上，给首次购买自住房人士的额外补助，也同样是适用于澳洲公民、永久居民和海外人士。如果您在购买时没有申请这项补助，您有5年的时间申请这项补助。以下是这项补助的条件：

1. 您从未在全球范围内任何地方购置过自住的住宅用地或者用房。

2. 您从未申请并获批过首次自住房补助。

3. 您将要购买的房产的交易价格低于55万澳元。如果您要购买的房产的交易价格超过55万澳元，您将无法获得首次自住房转让税的补助，但是您还是可以申请我们前面讲的自住房补助。

4. 您至少要满18周岁（这一条件在特殊情况下可以免除）

5. 在交割日期之后的1年内入住并把这套房产作为您的主要居住地。

6. 在入住前或者入住后1年之内不放弃这个房产的部分或者产权。这里的放弃包括卖出、转到他人名下、出租或者给其他人使用此房产的权利。（例外情况：卖家或卖家的现有租户可能在交割日期后最多滞留6个月）

如果您是首次以自住为目的购买房产，根据前面讲过的自住房的优惠税率表计算自住房的转让税，然后再对照下图的首次自住房补助的税率表，减去相应的金额，就能得出最终应缴的转让税金额。

首次自住房补助金额表

在前文例1中，365,400澳元的房产以自住的用途购买的话最终计算的结果是：澳洲公民或永久居民应交转让税为4,039澳元。

对照上表，此价位的房产的首次自住房补助金额为8,750澳元。

在例1中，首次以自住为目的购房的澳洲公民或永久居民应交转让税为：4,039澳元 - 8,750澳元 = - 4,711澳元 （负数代表应缴纳税金为0）

也就是说如果您是首次购置自住房，是不用缴纳任何转让税，转让税为0澳元，因为补助的金额是不找零，不兑现的，所以政府只是不收取您的任何转让税，不会退给您4711澳元哦。

如果您不是澳洲公民或永久居民，但是房产还是自住房产，那么除了上述的0澳元的转让税以外还要交海外人士额外转让税，也就是应纳税金额的3%，那么您总共需要缴纳的转让税计算方式如下：

0澳元+10,962澳元（应纳税金额为365,400澳元，税率为3%）=10,962澳元

所以在例1中，海外人士购买此非自住房产，应交转让税为10,962澳元。

空地的转让税

空地的转让税与房子的计算方式不同，只要不是首次购买的空地，那么转让税的税率都按照我们文章开始的时候说的标准税率，当然海外人士仍然需要缴纳额外3%的转让税，税率如下图所示：

例2：您如果购买了价值为300,000澳元的空地，那么您需要交的转让税计算方法如下：

1,050澳元（前75,000澳元）

+ 7,875澳元（超过75,000部分的澳元为225,000澳元，税率为3.5%）= 8,925澳元

所以在例2中，澳洲公民或永久居民以自住为目的购买这块空地应交转让税为：8,925澳元

所以在例2中，海外人士以自住为目的购买这块空地应交转让税为：8,925澳元 + 9,000澳元（应纳税金额为300,000澳元，税率为3%）= 17,925澳元

首次自住空地补助

（First home Vacant Land Concession）

首次置业时如果您选择的是空地，只要您符合以下条件，您也可以申请首次自住空地补助，如果您在购买时没有申请特许权，您有5年的时间申请退款。以下是这项补助的条件：

1. 您将要购买的空地的应缴税金额低于40万澳元。

2. 您至少要满18周岁（这一条件在特殊情况下可以免除）。

3. 您从未在全球范围内任何地方购置过住宅用地或者用房。

4. 您将会在这块空地上盖您的第一套自住房。

5. 您只会在这块空地上盖一套房子。

6. 在您购买这块地的时候，它上面是没有任何建筑的。

7. 您从未申请并获批过首次自住空地补助。

8. 空地交割日期后2年内建成入住并把这套房产作为您的主要居住地。

9. 在您入住前或者入住后1年之内不放弃这个房产的部分或者产权。这里的放弃包括卖出、转到他人名下、出租或者给其他人使用此房产的权利。

如果您满足上述首次自住空地的条件，就可以先根据前面讲过的空地税率表计算转让税，然后再对照下图的首次自住空地补助的税率表，减去相应的金额，就能得出最终应缴的转让税金额。

首次自住空地补助金额表

在例2中，30万澳元的空地应缴纳的转让税为8,925澳元。

对照上表，此价位的空地的首次自住空地补助金额为4,800澳元。

在例2中，澳洲公民或永久居民以自住为目的购买的空地应交转让税为：8,925澳元 - 4,800澳元 = 4,125澳元。

在例2中，海外人士以自住为目的购买的空地应交转让税为：4,125澳元 + 9,000澳元（应纳税金额为300,000澳元，税率为3%）= 13,125澳元。

首次自住房现金补助

如果您是首次以自住为目的置业，在满足以下条件的情况下，除了首次置业转让税补助，您还可以申请首次自住房现金补助（在2016年6月30日之前被称为Great Start Grant, 之后被称为Queensland First Home Owners’ Grant)。如果您购买房产的时候申请了房贷，那么这笔款项一般是交割的时候就可以由您申请贷款的金融机构代为申请，直接用于交割。如果购买时您没有申请减免，在交易完成后，您有1年的时间可申请这笔款项，申请通过后，这笔钱将以现金的方式打入您提供的账户。以下是这项现金补助具体的要求：

1. 您至少要满18周岁。

2. 您必须是澳洲公民或者是拥有永久居留签证的居民或者跟一个澳洲公民或者拥有永久居留签证的居民一起申请。

3. 您或者您的配偶在澳大利亚从来没有拥有过任何自住的房产。

4. 您必须是买已开发的房产、或者买地自己盖全新的自住房。

5. 您的首套自住房的价值（包括地价）不超过75万澳元。

6. 如果您购买的是房产，您要在交割日期之后的1年内入住并把这套房产作为您的主要居住地。

7. 如果您买的是空地，在最终验房检查日期后的1年内入住并把这套房产作为您的主要居住地。

8. 入住后要在此房产中连续居住六个月以上，入住之前，您可以将房屋租借出去，您在此连续居住六个月的期间，也可以在不影响您自住用途的情况下把一个或多个房间租借出去。但是您这样做将会令您失去首次置业转让税的补助，因为首次置业转让税的补助是不允许您在入住前或者入住后1年之内不放弃这个房产的部分或者产权。这里的放弃包括卖出、转到他人名下、出租或者给其他人使用此房产的权利。

您所能获得的补助金额要根据您的购买合同签署日期而定：

1. 如果您的合同日期在2016年7月1日到2018年6月30日之间，您将获得2万澳元的补助。（Queensland First Home Owners’ Grant)

2. 如果您的合同日期在2012年10月11日到2016年6月30日之间，您将获得2万澳元的补助。(Great Start Grant).

以上就是小编对昆士兰州自住类转让税的全面解析，所有信息来源于政府官网，由小编翻译整理，希望大家阅读后对转让税有更深入的了解，以后我们还会分课题不断的更新房产类的知识小课堂，希望大家多多关注哦。

在文章的最后小编提醒大家，如果您申请了上述任何自住类的补助，请务必保证您满足关税法案的所有相关要求，否则您将会失去申请资格，即使已经领取补助，也将被勒令退回。不过在特殊情况下，即使您不满足上述条件，政府也会考虑给您相关的补助，但是您必须要书面申请。如果您对自己将要购买的房产的转让税有任何疑问，请关注我们的公众号在线咨询或者联系我们。