房产知识 | 不同类型的房屋贷款介绍（二）

在上一篇文章里，我们为大家介绍了5类住房贷款，今天我们接着谈谈其他类型的贷款：

6. 少文件贷款（Low doc loan）

企业主，自由职业者或其他自雇人士往往很难向银行或贷方证明他们能够偿还房屋贷款。Low doc 就是 Low Documentation 的缩写，这里就是针对自雇人士在无法提供 Tax return 和 Financials 等完税材料证明其收入情况下，通过提交少量的材料核实其收入以及资产从而获得贷款批准。但注意这里并不是无收入，或只有少量现金流动资金入账的生意。

少文件贷款（Low doc loan）利率高于标准税率1-1.5％。

通常少文件贷款申请审批依靠的是客户自己申报（self declaration income）自我核实（self verification）的收入信息，有些时候需要会计师提供一份收入核实信（accountant letter）。虽然不需要提供任何其他材料证明收入，但审批依然会进行信用调查（credit assessment）也会审核申报的收入是否可以通过还款能力计算。

7. 低额存款贷款（Low deposit loans）

低额存款贷款让有抱负的房主们能够比他们原本能够更快地进入房产市场。但他们也要付出相应的代价：贷款人要求存款首付低于房产价值的20％的借款人来支付贷款人抵押贷款保险，以便在借款人拖欠贷款时保护贷款人。这一般是一次性付款。

最近针对此类贷款的贷款人有一个重大利好消息：

2019年大选后的自由党连任，确定了莫里森政府“首次置业贷款存款计划（First Home Loan Deposit Scheme）”的执行。此政策从2020年1月开始实施。

根据此政策首次购房者只需要5％的首付而不是标准的20％首付，通过政府担保15％的贷款来补充5％的存款。

根据这项新计划，政府将保证满足20％存款门槛所需的成本差异，使澳大利亚人能够在抵押贷款保险方面节省数千澳币，并将节省房屋押金所需的时间减半。

这项新政有两个限制：1.申请者为年收入不高于125,000澳币的单身人士或年收入不高于20万澳币的夫妇。2. 申请者均是首次在澳大利亚置业。 以上人士如果能攒出他们计划购买的那套房屋价值的5%的存款额，将有资格获得首套房贷款存款计划。

政府将通过全国住房金融和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation）拨出5亿澳币的股权，以保证房屋价值高达20％的贷款。买家不需要持有20％的全额存款，而且不需要支付贷款人抵押贷款保险就可以节省大约10,000澳币。

一旦首次置业者借入房屋价值的95％，政府担保将持续到房主重新申请新的贷款为止。

当然，借款人仍然需要向贷方显示负责任的财务记录，包括良好储蓄的证据，以及其他财务信息，如收入，固定费用和其他债务。

8. 担保人贷款（Guarantor loans）

贷款人的拥有房屋的朋友或家庭成员通过其财产作为担保来承担部分贷款风险。银行允许您借入并偿还资金，如果您拖欠贷款，贷方将从您的担保人提供的资产中收回债务。

担保人可以选择提供他们喜欢的尽可能少的资产。通常，借款人求助担保人只是为了避免支付LMI（Lenders Mortgage Insurance）。为此，担保人需要提供足够的资产，以使其提出的资产和借款人的存款的总价值超过房产价值的20％。

虽然担保人贷款可以帮助借款人避免LMI并更快进入房地产市场，但是担保人承担的风险是非常高的，因此考虑您与担保人的关系是否足以应对压力是很重要的。

9. Lines of credit loans贷款

这种产品通过运用您的每一块钱多余资金来减少您的贷款。它可以在还款日期之前直接将您的收入用于还款，以此来减少贷款余额。由于您只需取出您需要的钱供生活所需，剩下的都用于还款，您可以有效地减少贷款余额。这样的话，您的贷款可以更快还清，并可以节省数千元的利息。然而，使用这种产品的贷款者必须具备很高的信用度，而且不能长期提取高于入账数额的资金。除开任何金融方面的收益，您收入必须超出支出的数额至少要等于您本金与利息还款的额度。

10. 全功能房屋贷款（Full feature home loans）

灵活性对于一些借款人来说至关重要，而这正是这些功能为您提供的。但是便利的代价通常是更高的利率和行政费用。因此，重要的是要权衡增加的灵活性与这些额外成本的好处 ，如果您不确定什么是最适合您的，请向获得许可的财务顾问寻求建议。

对冲帐户（Offset account）：此工具会对冲您的帐户余额与房屋贷款余额，以减少您的每月还款利息。对冲账户不仅可以节约您的房贷利息，还可以帮助您避税。对冲账户里的存款是在每月减去现有的贷款额之后得到的净数。这样利息就只在净总值上计算。用现金支付的储蓄账户的利息是需要纳税的，而同样数额的利息用来对冲房贷的利息却不用纳税，这就是一个通过税务来有效减少贷款的方法。

额外还款（Additional repayments）：您欠的钱越少，您支付的利息就越少。因此，支付允许您额外还款的贷款可以帮助您更快地还清贷款。

取款功能 (redraw facility)：此功能允许借款人提取他们在房屋贷款上超过最低要求还款额的任何还款。这对于收入不稳定的自由职业者或基于项目的工人很有帮助。如果您的贷款产品有取款功能，您可以进行额外还款，并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。然而，只有某些贷款产品才有这种功能，其中有一部分是要收取费用的，它们比基本浮息 (basic variable) 贷款产品更贵。当您决定选择这样一个更贵的贷款产品时，请确保您了解它的取款功能的条件，包括对最小额度的限制以及每次使用所产生的费用。

Home loan top ups （加贷）：指的是在物业增值的情况下，将物业增值部分从现有贷款银行中拿出的方法。

Top up的优势

1. 节省的时间和精力。因为现有银行已经有了者的详细资料，那麽在审批进度等方面就会更加方便一些。

2. 避免因为换银行而造成的违约费用。因为有的贷款合约要求者必须在某银行待够时间，若提前离开就会被罚款。

整体来说，在不是过于考虑贷款利率和贷款额度的情况下，top up仍然是一种将物业增值拿出的好方法。