房产知识 | 不同类型的房屋贷款介绍(一）

对我们来说选择合适的房屋贷款通常与选择合适的房产同样重要。

然而，正确的房屋贷款并不总是利率最低的房屋贷款。每种贷款类型都提供不同的功能，您可以自行决定这些功能提供的优惠是否超过银行提供的更高利率。

重要的是要花时间仔细考虑选项，因为糟糕的决定可能会导致您面临抵押贷款压力，或者导致您为您的房屋支付的数额超过您本应支付的费用。

以下是您可能遇到的十种贷款类型的快速指南。

1. 可变利率贷款（Variable rate loans）

最常见的住房贷款类型是可变利率贷款，它完全按照它所说的那样做。也就是说，其利率是可以随时间而变化的。

这意味着如果RBA的基本利率下降，或者银行的借贷成本下降您的利率和还款将会下降，但如果这些利率出现飙升，或者银行的借贷成本上升您的利率和还款将会上升。

与其他贷款类型不同，浮动利率贷款允许房主免费提供额外的还款。许多人还可以利用对冲账户（offset account）和银行的取款功能（redraw facility），允许借款人在贷款批准后获得这些额外的还款。

因此，潜在买家必须权衡潜在加息的威胁与可变利率贷款额外功能所带来的灵活性。

2. 固定利率贷款（Fixed rate loans）

固定利率贷款允许借款人在一定时间内将利率“固定”在一定水平。

固定利率意味着固定的每月还款，因此具有固定利率贷款的借款人通常会发现比使用浮动利率贷款更容易组织预算和计划未来。

不利因素是固定利率贷款阻止借款人享受利率下降带来的好处，而且大多数利率灵活性有限，并且额外还款受限制，这使得借款人更难以更快地还清住房贷款。但是失去潜在的利率下降机会是为增加的稳定性付出的代价。

3. 混合利率贷款（Split rate loans）

并非每个锁定固定利率的人都希望确定他们的全部贷款金额，因为如果利率下降，大多数人都希望避免支付超过他们所需的费用。相反，许多借款人将确定其部分贷款金额以减少风险，同时保留一定的灵活性以应对未来的还款。其余的贷款将保持可变利率。分拆利率贷款让你有能力做到这两点 - 在可变部分增加额外还款，同时具有确定固定利率的稳定性。

一个房贷分为两个或多个小帐号，每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。

好处：如果利息上升，一部分的固定利息会给贷款人一定的保障；但是如果利息跌了，浮动利息的部分就得益了。

坏处：每个账户的贷款额比总贷款额低了，所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

4. 仅还利息贷款（Interest only loans）

仅还利息贷款提供给投资者的是，仅有利息的贷款是抵押贷款，允许借款人只偿还贷款的利息，并在规定期限内忽略本金。

选择使用仅还利息贷款，投资者可以在等待房产价值增加的同时支付最低贷款，此时他们将能够出售它以支付原始贷款额并存入利润。投资者仅还利息贷款，因为它可以做到负扣税的最大优惠。暂时转为仅还利息的贷款也可以是减轻抵押贷款压力的方法。

5. 投资房贷款（Investment loans）

房屋贷款部门对投资者和自住业主的待遇不同。

首先，大多数投资者贷款需要更高的贷款与价值比率（LVR），这意味着这些贷款通常具有更高的利率。事实上，澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority, APRA)目前对投资者贷款（而不是向自住业主）施加更多限制。

不过，房地产投资的好处之一是投资者可以从应税收入中扣除这些额外的借款费用。这是投资者减少税收的众多方式之一。