房产知识 | 关于投资房的税务贴士

房地产投资的一大优势是可以帮助我们合理合法的避税，但我们每个人都知道税收是一个非常复杂的系统。那么，我们应该怎么在地产投资方面获得最大的税收优势呢？

在以下内容里，我们将和大家分享一些最实用的税务建议：

1. 折旧申报（ Claim Depreciation) :

随着时间的推移房子会出现老化现象，投资者可以获得每年损失的的价值的减税，这被称为折旧。

什么是税收折旧？（Tax Depreciation）：

财产折旧是一种减税措施，允许投资者从税收账单中扣除其财产的价值下降。它延伸到建筑结构的贬值，被认为永久固定在房产上的物品，以及设备资产（比如烤箱，洗衣机，地毯和百叶窗等）。

但是，投资者无法对所有折旧资产进行扣除。但是有些二手资产并不能得到折旧，所以一定要请专业人士做出专业的折旧报告。

它是如何运作的？

折旧按持续年度索赔，通常在资产的“有效寿命”期间。

如果您在2017年5月9日下午7:30之前拥有该物业或者签订了投资房购买合同，您可以申请扣除该房产在该日期之前的房产折旧资产价值的下降。

但是，如果您在该日期之后购买了投资房产，则只能在资产是全新的情况下才能对资产进行折旧，或者该房产是新建或大幅翻新的，并且之前没有人对该资产进行任何折旧扣除。

如果资产成本低于300澳币，您可以申请立即扣除。如果没有，您可以使用以下两种方法之一计算扣除额。

如何计算折旧扣除额？

如果资产价值低于300澳币，那么您应该能够立即申请扣除。如果没有，那么您需要使用以下两种方法之一来申请多年的折旧。

1）递减值法（The diminishing value method）

第一种方法是递减值方法。这是基于这样的假设，即每个收入年度的价值下降是每年基准价值的固定百分比。这意味着每项资产的折旧扣除在该资产的整个生命周期中逐渐变小。

此方法使用以下等式计算资产的年度折旧：

资产基础价值x资产在收入年度持有的天数/365 X 200%/资产的有效寿命（我们会在后面给大家具体案例）

在资产被首次安装或用于应纳税的收入年度中，基准值等于资产的成本。在后来的收入年度，它通常等于该年资产的开始的可调整的价值。您可以在以下链接里可以找到ATO对资产有效寿命的标准：

https://www.ato.gov.au/law/view/document?DocID=TXR%2FTR20184%2FNAT%2FATO%2F00015

让我们用以下案例来解释这种方法：

“杰夫于2018年7月1日以1,800澳币的价格购买了复印机，并于当天开始使用复印机。它的有效寿命为5年。杰夫选择使用递减值法来计算复印机的价值下降。2018  -  19年的价值下降为澳币，计算方法如下：

1,800 x 365/365 x 200%/5 = 1,500 x 40% = $720 （*即上面提到的公式：资产基础价值x资产在收入年度持有的天数/365  X  200%/资产的有效寿命）

如果杰夫在2018  -  19年度将复印机全部用于纳税目的，则他有权获得相当于价值下降的扣除额。 2019年6月30日该资产的可调整价值为1080澳币。这是资产成本（1,800澳币）减去2019年6月30日（720澳币）的价值下降。”

2）主要成本法（The prime cost method）

第二种方法是主要成本方法。这是基于这样的假设：折旧资产的价值在其有效寿命期间不断减少，因此，随着时间的推移，该资产的价值会持续下降。

此方法使用以下等式计算资产的年度折旧：

资产成本 X 资产在收入年度持有的天数/365 X 100%/资产的有效寿命

因此，要使用上面的示例，杰夫将使用此方法以下列方式计算折旧：

1800 x 365/365 x 100%/5 = 1800 x 20% = $360

2019年6月30日该资产的可调整价值为1440澳币，这是资产成本（1,800澳币）减去2019年6月30日（360澳币）的价值下降。

寻求建议

ATO的房产折旧规则相当复杂，因此建议您聘请估算师（Quantity Surveyor）代表您创建税收折旧计划。这将包括有关您可以申请折旧的资产，可以申请的折旧额以及何时可以申领折旧的信息。

2.申报借款费用（Claim borrowing expenses）

抵押贷款经纪人费用，贷款人抵押贷款保险，贷款设施费和抵押贷款印花税均为免税费用。

3. 使用负扣税减免

目前关于负面负债的立法允许投资者从他们支付的工资税中扣除其投资性房地产的任何损失。

这意味着如果您支付的贷款还款额，维护费以及其他相关费用超过您的租金，您可以从您的收入中扣除这笔不足，以便减少税收。

4.资本收益 （Capital gain）

如果您想出售一个投资房产，获得资本收益 - -这意味着它的出售价格要高于您购买它的价格 ，您不妨考虑7月开始出售。

因为 7月是新财政年度的开始，所以7月份出售您的房产意味着您可以晚一年申报这部分收入。（但请注意，ATO认为合同签署的日期是购买日期。）

5.利用好资本增值税折扣

一旦您出售了您的房产，请记住您有权享受您支付的资本增值税折扣。

目前，这意味着，如果您拥有自己的房产超过12个月，您就有资格获得50％的资本收益折扣。

*别忘了随时了解最新动态

投资者应该了解规则并遵守规则，随时跟进最新的动向。(例如，现在与投资物业相关的差旅成本不再是免税的。)