众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。
土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。在澳大利亚新的财政年开始后，许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单（下图）。
其中，一些业主已经拥有名下物业许久，却突然收到土地税税单；
一些业主只听说澳洲有印花税，表示从来不知道土地税怎么计算；
更有一些业主已经拖欠土地税，却并不知道为何要交付或如何去申请豁免。
今天，就让小编带大家一起了解一下澳洲的土地税（land tax）。
*下文税率仅适用于昆士兰州
什么是土地税？
澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种，由各州/地区政府收取，目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值，实行一年一征缴。
州税局（State Revenue Office）每年对土地价值进行评估，按照上年度财政年最后一天，即每年6月30日（或12月31日）对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。
州税局是以市政厅（Council）所提供的“土地价值”（Site Value）为基础进行土地税计算的，而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单（Council Rate Notice）上。
哪些土地需要缴纳土地税？
如果物业的土地价值超过一定价值的话，则可能就需要缴纳土地税了。无论是自己拥有，或是和别人一起拥有以下这类土地，都需要按要求缴纳土地税：
（1）商业或工业物业，例如零售店、商务房和工厂
（2）度假房
（3）租赁或是投资房产
（4）一些没有得到豁免条件的初级生产用地
（5）空地，包括乡村荒地
（6）任何其它非免征土地
（7）其它
哪些土地可以豁免土地税？
可豁免土地税的包括：
（1）主要居所（比如：家）
o 一般而言，物业产权在业主名下，而不是公司或信托
机构
o 在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人。这些情况中，一个或多个受益人将这个土地作为他们的主要居住场所。
（2） 某些做初级生产用地的土地（生活农场）
（3）总价值低于土地所在州/地区政府规定的土地税征收额
（4）公寓和慈善机构
（5）其它
简而言之，投资物业大多需要交纳土地税，自住的物业或者用于初级生产用地通常可以申请土地税豁免。
房屋建筑会影响土地税吗？
土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。
例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。
即，土地税和房屋建筑价值没有关系！
土地税如何征收？
除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且，相应土地税的起征额也是不一样的。以下是昆士兰州的土地税政策（仅适用于个人名下的土地）：
（注：图片来自澳大利亚政府官网）
由上图可见，目前昆州的土地税起征点是$599,999，也就是说，如果你名下除可豁免的土地外的其他所有土地的价值加起来小于$599,999,在昆州你就不需要缴纳土地税。
举个例子，小李2017年名下的土地价值为$680,000,那他所需要缴纳的土地税:
$500+$0.01*$80,000=$500+$800=$1,300。
然而你会想，是否所有在昆州购买土地的个人都是按上图的起征点缴纳土地税的呢？
小编告诉你，你想多了！！
有些人不仅要缴税的起征点低，而且还要额外缴纳1.5%的土地附加税。
在昆士兰州拥有土地的业主，如果属于“缺席人士”，从2017年7月1日起，就要支付1.5%的土地附加税。
如何定义“缺席人士”
符合一下条件的个人将被定义为“缺席人士”：
（注：图片截自澳大利亚政府官网）
不经常在澳居住，并且于上一个财政年的六月20号不在澳洲的
1 个人；或者
2 在上一个财政年的6月30号之前，有六个月以上时间不在澳洲的个人。
*注意：如果被定义为缺席人士，是不能够获得自住房土地豁免的，同时，是否为缺席人士与有没有澳洲身份没有关系。
就算是澳洲公民或者有pr的个人也有可能是“缺席人士”。
（注：图片截自澳大利亚政府官网）
但是，如果是在海外工作的个人在一定情况下是不会被定义为“缺席人士”的：
1 政府工作人员因为公务被外派；或者
2 被澳洲公司雇佣并且在澳工作满连续一年，后被外派至其他国家但是时间少于五年。
“缺席人士”的土地税税率
（注：图片截自澳大利亚政府官网）
由上图可见，对于“缺席人士”，目前昆州的土地税起征点是$349,999，也就是说，如果你名下除可豁免的土地外的其他所有土地的价值加起来小于$349,999,在昆州你就不需要缴纳土地税，但是还是需要缴纳1.5%的土地附加税的。
和别人一起拥有的土地，怎么缴纳土地税？
大面积土地的投资与囤积联名/集资/私募风已经慢慢从中国吹到了澳洲，那么在土地税缴纳上，地税是按照一户土地征收的，按照州税局寄出的土地税评估税单为准进行缴纳。
至于税额的分摊问题可以由各土地拥有者们自行商定，并未规定要按照所占份额进行缴纳，只要保证最后按时缴纳正确的数额就好。
什么情况下会收到土地税的评估税单？
1 与上一个财政年相比，所拥有物业的土地价值已经超过土地税起征点
2 购买了另一新物业以作投资目的
3 之前物业的土地税豁免已经终止
收到土地税评估单该怎么办
1 要求审查评估税单中的土地税概要
2 联系州税局已更新业主与土地信息细节
3 若符合本文上述的豁免条件，可申请豁免
4 乖乖地缴纳土地税
投资公寓需要交土地税吗？
土地税对投资公寓的影响非常小，比如说一块土地上建50套公寓，市区有时候是上百上千套公寓，一块土地价值被所有住户分摊，分摊到个人头上土地价值一般都会低于澳币$599,999（这里并不是指所有公寓都这样,但小编在昆州还没有见过需要交土地税的公寓），所以基本上公寓的土地税我们可以忽略不计。（具体算法请依照过户律师为准）
减免土地税的策略方案
（1）分散物业投资区域
o 在不同州购买土地
o 瞄准北领地
o 控制土地的购买价格
（2）用不同的主体来购买投资物业
o 不同家庭成员
o 家庭信托
注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。