如果你属于年收入$9w及以上的高收入人群，那么每年的高额税款肯定让你不满已久。如何有效且合法的减少个人年缴税额度，请看完此篇投资房抵税攻略。
谈起澳洲的税收政策，一个规避不了的话题就是高收入=高纳税。但是，如何利用投资有效且合法的减少每年必须应向政府交纳的税额，就是今天要为大家讲解的主题。
应纳税金额的计算
要计算个人的应纳税金额，首先要了解以下几个关键词：
* 财政年：澳洲财政年为每年的7月1日至次年的6月30日；
* 年度总收入：个人在一个财政年度内通过各种途径的收入（偶发性中奖所获得的奖金不需要缴税，但是，如果是长期投资彩票并中奖，则需要按法律规定缴税）；
* 合法抵税金额：满足抵税条件的抵税金额（如：物业费，市政费，污水费，供水费，电费，房屋折旧费等等）。
应纳税金额=年度总收入-满足条件的抵税金额
你属于澳洲纳税居民吗？
澳洲纳税居民测试：
https://www.ato.gov.au/Individuals/International-tax-for-individuals/Work-out-your-tax-residency/Residency-tests/
不一定是澳洲公民或永久居民，判别你是否为澳洲纳税居民，一般遵循以下条件：
183天测试：在一个财政年内，你累积在澳洲居住超过183天，则为纳税居民。除非你可以证明你的长期居住地在澳洲以外，且没有意向在澳洲安家。
永久居住地测试：永久居住地/场所在澳洲。
居住地测试：针对移民，以及来澳洲上学和工作的人群。如果你来澳洲后的行为与之前相似，将澳洲作为你工作或学习过程中的暂时居住地。
养老金测试：如果你是养老金计划的成员或者满足养老金条件的员工，那么你和你的配偶，以及你们所有16岁以下的孩子都是纳税居民。
例举常见的澳洲纳税居民人群
* 在澳洲上学课程超过6个月的学生
* 暂时离开澳洲，不会将别的国家作为永久居住地
* 来澳洲拜访，并在同一个地区生活、工作，并且有行为表明你已经把澳洲当成了你的居住地（如；买车，买房，加入社会活动组织等）。
* 移民到澳洲，并打算永久居留在澳。
* 更多其他请查询：https://www.ato.gov.au
举例常见的外国纳税居民
* 来澳洲拜访，但大部分时间在澳洲不同地区旅游或工作。
* 来澳洲旅游或拜访没有超过6个月。
* 永久离开澳洲
* 更多其他请查询：https://www.ato.gov.au
澳洲居民实际应缴税金额计算表
举个例子说明一套投资房可以帮你抵扣多少税：
e.g：
* 2016年，James （无房产投资）
* 年度总收入6w澳币
* 年度总抵税金额5000澳币
* 应缴税金额=年度总收入-年度总抵税金额=5.5w澳币
* 实际应交税金：9422澳币（根据上表计算所得）
* 2017年，James听从贺氏地产投资顾问建议，投资了一套50w澳币的房产，并获得40w澳币贷款，年利率5%，其他费用6000澳币。
* 年度其他收入6w澳币（如正常薪资等）
* 年度其他总抵税金额5000澳币
* 年度房产租金收入2.6w澳币，年度总收入8.6w（其他收入6w➕租金收入2.6w）澳币
* 年度投资房可抵税金额：1w澳币折旧费➕2w澳币利息（40w贷款x年利率5%）➕
其他费用6000澳币（市政，物业，水、电等）=3.6w澳币
* 应缴税金额=年度总收入8.6w-可抵税金额3.6w=5w澳币
* 实际应缴纳税金=7797澳币
（相比于2016年度，James在2017年度实际缴纳税金减少1625澳币）
那么试想，如果James为年收入9w澳币的高收入人士，一套投资房将会为他每年减少多少的实际应缴税金？
澳洲税务局ATO允许投资者在房屋建造完工之后，申报房产的折旧部分用以抵税。由于这一部分的抵税额只是账面上的、非现金的支出，不用支出任何现金就能退税，因而有着“折旧占房产投资回报的四成”的说法。
知识拓展：房屋折旧包括什么
房产折旧分两个大项：
Division 40，Plant and Equipment：通常指房间内可以移动的设备、装修部分，如地毯、家电、火警警报器、垃圾桶和窗帘等。
Division 43，CapitalWorks Allowance：是指房屋结构部分的折旧，也就是房屋内不可移动的部分，比如说房屋的墙壁砖瓦、地板、马桶等。
简单来说，房子建好后，会随着正常使用出现老化、毁损导致价值下降的物件，都是可以折旧的。
特别要注意的是公寓的公共部分，如电梯、泳池等也都是可以折旧的。而独立房的土地不会毁损，所以不能折旧。
折旧可以折多少
房屋折旧详细数值及计算方法都是因房而异，由房产评估师进行计算，如果是价值60万澳币左右的独立房，每年折旧大概在8000-10000澳币左右，而公寓在11000-14000左右。另外，由于可使用年限的不同，房屋设备装修部分和结构框架部分折旧速度是不一样的。
举个例子，房屋结构框架部分可以以每年2.5%折旧，共40年折完。而地毯以每年10%折旧，共10年折完。也就是说：房屋前十年的折旧数额远大于十年后。
这也是一个大多数投资顾问会建议投资者投资新房而不是二手房的原因。
对于新房来说，结构框架部分的折旧将能以每年2.5%的速度折旧四十年，而对于旧房来说，将根据房屋的建造年份，只能折剩余的部分；而新房的设备装修部分的资产是全新的，它们的折旧起步价值要远大于旧房，因此也能用以最大限度的折旧。
贺氏购房理财小贴士
-
很多客人往往把折旧当作是房产投资中的“彩蛋”，但其实折旧是重要的“回报”。这笔不需要花出去真金白银就能得到的退税工具能直接影响你的现金流甚至贷款与还款能力。在挑选投资产品时请务必将其算作重要的考虑部分。
-
越早锁定一份能够为你不断带来正向现金流的资产，就越早向财富自由目的标迈进了一步。这是因为资产负债一旦锁定（你买房的本金是不变的），那么未来所有的资本增值都会属于你。因此越早做折旧，越早把现金握在手里，对投资人来说就会越早的拥有更多的资金用来购买更多的投资品，创造更多的回报。