随着澳大利亚地产市场热潮的兴起，在经济可承受的范围之内越来越多的家庭和个人会购置一套或多套房产。在澳大利亚买房，很多中国投资者和本地购房者对于房产的征税情况不甚了解。之前我们有讲过关于澳洲购房印花税的相关知识，今天，就让小编带您了解一下另一个和房屋售卖息息相关的税种：资本增值税（Capital
Gain Tax，CGT）。
什么是资本增值税（Capital Gain Tax，CGT）？
资本增值税（Capital
Gain Tax，CGT）主要是指处理资产后获得收益所需缴纳的税。这里，资产包括有形资产和无形资产，例如：土地、投资房产、建筑、单位信托和外币等。
在澳洲，资本增值税并不是一个独立的税种，而是收入所得税（Incom Tax) 的一个分支，主要针对出售或转让房产时获得的利润进行征收。当您出售房产时，售价超出购买价格的那部分金额就属于资本增值，也就是应纳税资本。
谁需要缴纳资本增值税？
根据澳洲税法，缴纳资本增值税是所有澳洲公民、永久居民、在澳洲拥有工作资格的海外投资者（海外应税居民）的义务。假如不报税，税局可出示罚单，进行相应的罚款。
如何计算资本增值税？
在前面我们讲过，资本增值税是个人所得税的一个分支，所以资本增值税也是按照个人所得税的税率来征收的。但是，我们需要先算出资本增值需要缴税的部分（应纳税资本:Taxable Capital Gain）。
增值税是1985年9月20日开始实行的，因此在此之前买到手的房地产再出售时不牵涉增值税的问题。
增值税的折扣是1999年9月21日开始的。对于买到手后12个月以后再出售的房地产，可以享有50%的折扣。
在算出了需要缴税的资本增值后，在此基础上所需缴纳的税款就需要按照个人所得税的税率来计算。以下是2017-2018财年度个人所得税税率表：
本地应税居民个人所得税税率表
海外应税居民个人所得税税率表
如何降低资本增值税？
当纳税人从主要住宅（Main Residence) 搬出，开始将房产用于出租时，该房产纳税人就可以将该房产所产生的相关费用用来抵税，如：购买该房产所产生的利息，物业费，地税，房产保险等。
然而，纳税人在出售曾经作为主要住宅，后来用于出租的房产时，在计算该房产的资本所得税时可以运用暂时空置原则(Temporary absence rule) 和市场价值原则(Market value rule)，来减少其应缴纳的资本所得税。
暂时空置原则
当一处住房不再是纳税人的主要住宅时，即纳税人从该住房搬出以后，那么纳税人可以运用暂时空置原则，在纳税人不在该房产居住的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。而如果当纳税人从其主要住宅搬出后，该房产用于盈利，那么在该房产用于盈利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为6年的时间内，依然可以将该房产视为其主要住宅。
如果纳税人应用了“暂时空置原则”，那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内，该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。
市场价值原则
如果纳税人从他的主要住宅内搬出，而且该房产第一次用于出租的时间是在1996年8月20日以后，那么该纳税人可以运用市场价值原则。一般运用该原则必须满足两个条件：一是由于房产曾用于盈利目的，所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分主要住宅资本增值税豁免；二为如果房产在首次盈利时间之前即刻出售，那么纳税人便已经获得全部的主要住宅资本增值税豁免。
如果纳税人使用市场价值原则，那么在出售房产时，会影响到纳税人的资本收益或资本损失。市场价值原则的内容如下：
• 在房屋用于营利目的时，用此时该房屋的市场价值代替其成本价值来计算资本所得；
• 从房产首次用于营利目的时开始，纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段（a new ownership period)。
市场价值原则不具备可选性。这意味着只要满足市场价值原则的条件，该原则就自动适用。
综上，在出售曾经作为主要住宅后来用于出租的房产时，纳税人可以应用暂时空置原则来显著降低其资本所得。
但是，应用暂时空置原则的缺点是，在纳税人购买了一套新的房产的情况下，如果纳税人将其前一套房产作为主要住宅，那么在其旧房产作为主要住宅的期间（旧房产应用暂时空置原则的6年期间），纳税人的新房产不能获得主要住宅资本所得税豁免。
因此，为了做一个好的规划，在以上情况下，纳税人要考虑诸多因素来确定是对其旧房产应用暂时空置原则，还是在其搬入新房产时，将其新房产作为其主要住宅。在这种情况下要注意，直到纳税人卖掉其旧房产之时，纳税人才需要对此作出最后决定。
贺氏购房理财小贴士
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尽量不要在您收入较高的年份出售房产，因为卖出房产的收益最终会被加到您的工资收入中，再根据总金额计算相应税率的，所以您的总收入越高，适用的税率也会越高。
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尽量不要在您持有时间小于1年的情况下出售房产，如果持有某个房产超过一年，则可以豁免50%的资本增值税。